不動産売却のSTEP

物件の整理

はじめに、物件の状態を確認し必要に応じて修繕やクリーニングを行います。
物件の魅力を最大限に引き出すための重要なステップです。

不動産の査定

まずお客様から依頼があったら対象の不動産の査定を行います。
同一エリアの取引事例等を提示し説明させて頂きますので、売主様のご意向をお聞かせて下さい。
※複数社から査定を取るのも効果的ですが、極端に査定額が高い業者には注意しましょう。

査定が済み、売主様から売却を任せて頂く事になりましたら、媒介契約を締結します。
この時、売買価格や引き渡しの時期等、契約に必要な条件を相談の上設定致します。
　
媒介契約には、3種類『1. 専属専任媒介契約』『2. 専任媒介契約』『3. 一般媒介契約』があります。

1. 専属専任媒介契約

【契約の特徴】

この契約では、売主様は1社の不動産会社にだけ売却を依頼することができます。
また、売主自身が買主を見つけた場合でも、不動産会社を通して契約を進める必要があります。

【不動産会社の義務】

物件を不動産流通機構（レインズ）に5日以内に登録する義務があります。
1週間に1回以上、売主様に対して販売活動の報告を行う義務があります。

【売主の制約】

他の不動産会社に重複して依頼することはできず、売主様自身が見つけた買主との直接契約もできません。

2. 専任媒介契約

【契約の特徴】

売主様は1社の不動産会社に売却を依頼します。
ただし、売主様が自ら見つけた買主とは、直接契約をすることが可能です。

【不動産会社の義務】

物件を不動産流通機構（レインズ）に7日以内に登録する義務があります。
2週間に1回以上、売主様に対して販売活動の報告を行う義務があります。

【売主の制約】

他の不動産会社には重複して依頼することができませんが、売主様自身が買主を見つけた場合は、直接売買契約を結ぶことが可能です。

3. 一般媒介契約

【契約の特徴】

売主は複数の不動産会社に売却を依頼することができ、また自分自身で買主を見つけた場合も直接契約を進めることができます。
制約が最も少ない契約です。

【不動産会社の義務】

物件を不動産流通機構（レインズ）に登録する義務がありません。
販売活動の報告義務もありません。

【売主の制約】

特に制約はなく自由度が高い為、複数の不動産会社に依頼して、より広く買主を探すことが可能です。

物件資料の作成

買主様を募集するのに必要な不動産の情報を記した物件資料を作成します。
　

物件資料の公開

物件資料が完成したら、レインズを通じて物件情報を公開します。
併せて、物件の宣伝活動を開始します。
『インターネット掲載』『チラシ』『オープンルーム』などを通じて幅広く買い手を募ります。

買主様を探す

物件情報を公開すると、ご購入希望者や、宅建業者から問合せが入るようになります。
売買の場合は、購入希望者の方の内覧時には、売主様側の宅建業者も立ち会うことが多いです。
売主様がまだ居住している場合は、事前に高く早く売れるように内覧時に気を付けたいポイントをお伝えしてます。

購入申し込み

購入の申し込みが入り、売主様の承諾が得られたら、買主様側に報告をし価格や条件に関する交渉が始まります。
　 　

契約条件の確認

売買契約書の作成時には、価格の調整、付帯設備の取り扱い、支払い条件、引渡し時期の確認などを慎重に行います。
価格以外にも、双方が納得できるように条件の細部にも目を通して、調整いたします。

売買条件が整ったら、媒介不動産会社が売買契約書を作成します。
　

売買契約の締結

契約には、売主様側と買主様側両者が立ち会います。
不動産会社の担当者が、売主様・買主様と共に物件の契約内容に関する、重要事項を説明します。
契約書の内容が確認できたら、売主様・買主様の署名捺印をしていただきます。(不明点があれば必ず質問しましょう！)
また、このタイミングで買主様から売主様に「手付金」を交付することが多いです。
手付金は、後に売買代金に充当されるお金ですが、当事者の一方が契約の履行に着手するまでは、
買主様は手付金を放棄すれば、また売主様は手付金の2倍の金額を買主様に支払えば、契約を解除できます。
手付金の金額は、売買金額の20％以内と定められており、5％以上で設定するのが一般的です。

融資特約について

不動産売買の契約には、購入者が金融機関から住宅ローンの融資を受けられることを条件とする「融資特約」が設けられることがあります。
融資特約とは、買主が不動産購入に必要な資金を融資によって賄う際、
その融資の承認が得られない場合に、違約金なしで契約を解除できるという特約です。
つまり、買主が希望する融資を受けられなかった場合、
契約を白紙とし、受け取った手付金も返還しなければなりません。

決済、登記

決済も同様、売主様・買主様両者が立ち会います。
売主様・買主様両側の宅建業者と、司法書士立ち合いの元、買主様が残金の支払いを行い取引が完了となります。
決済が済むと、司法書士が法務局で登記申請を行います。
また、このタイミングでお客様から仲介手数料も受け取ります。
　

物件の引渡し準備

買主様へ鍵を渡し、物件の引き渡しを完了します。
引き渡しのタイミングに備え、荷物の整理や引越しをスムーズに行えるよう準備を進めましょう。